Umowa deweloperska – Sosnowiec

Umowa deweloperska to umowa zawierana przez kupujących z deweloperem, na podstawie której zobowiązuje się on do wybudowania i przeniesienia na kupujących własności mieszkania lub domu jednorodzinnego. Do skutecznego zawarcia umowy deweloperskiej niezbędny jest notariusz. Sosnowiec jako największy ośrodek Zagłębia Dąbrowskiego jest miastem, w którym każdego roku zawieranych są setki umów deweloperskich.

Umowa deweloperska co to jest?

Umowa deweloperska to umowa uregulowana w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska). Zawierana jest między nabywcami a deweloperem, który zobowiązuje się w niej do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej wraz z niezbędnymi do korzystania z lokalu prawami na nabywców (lub do wybudowania i przeniesienia praw do domu jednorodzinnego). W zamian nabywcy zobowiązują się do odpowiedniego świadczenia pieniężnego.

Jest to swojego rodzaju “umowa przedwstępna”, bowiem zabezpiecza interesy stron na potrzeby realizacji inwestycji. Jednak po jej zrealizowaniu przeniesienie na nabywcę własności wybudowanej przez dewelopera nieruchomości nastąpi na podstawie odrębnej umowy, której przyrzeczenie zawarcia jest jednym z przedmiotów umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska nie przenosi zatem prawa własności a jedynie zawiera przyrzeczenie zawarcia takiej umowy po zrealizowaniu inwestycji.

Umowa deweloperska charakteryzuje się tym, że zawierana jest na etapie rozpoczęcia, przystąpienia do inwestycji. Po ukończeniu inwestycji, zainteresowany kupnem nieruchomości od dewelopera nabywca zawrze albo umowę przedwstępną sensu stricte przewidzianą w przepisach kodeksu cywilnego, albo umowę rezerwacyjną, lub od razu obie strony spotkają się u notariusza by podpisać umowę przenoszącą własność.

Umowa deweloperska wzór

Umowy deweloperskie mogą się od siebie różnić, w zależności od tego, co obejmuje inwestycja, jakie prawa i ich zakres są przedmiotem transakcji. Jednak ustawa wskazuje standardowe elementy, które zawierać powinna każda umowa deweloperska:

• dane identyfikujące strony umowy, miejsce i datę jej zawarcia;
• cenę nabycia praw wynikających z umowy;
• określenie nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, w tym status własnościowy i istniejące obciążenia);
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym znajdować się będzie mieszkanie;
• usytuowanie mieszkania, jego powierzchnia użytkowa albo powierzchnia domu jednorodzinnego, powierzchnia i układ pomieszczeń, a także standard wykończenia;
• termin zawarcia przyrzeczonej umowy i przeniesienia własności;
• zobowiązanie nabywcy do świadczenia pieniężnego oraz harmonogram jego spełniania, wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy;
• informację o ww. rachunku (w szczególności: nazwa banku, zasady dysponowania środkami na rachunku i koszty jego prowadzenia), a także o naliczaniu składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny;
• informacje dotyczące pozwolenia na budowę;
• termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;
• określenie warunków odstąpienia od umowy;
• wysokość odsetek i kar umownych;
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej;
• oświadczenie nabywców o zapoznaniu się przed podpisaniem umowy z prospektem informacyjnym (to szczegółowy opis inwestycji, który powinien znaleźć odzwierciedlenie w umowie deweloperskiej);
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości oraz termin odbioru;
• zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności nieruchomości i przeniesienie jej na nabywcę;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia jej na nabywcę;
• informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego, a więc jej wzór, treść, w praktyce przygotowuje notariusz wraz z deweloperem, dla którego ich zawieranie jest jednym ze standardowych elementów prowadzonej działalności. Dlatego przed podpisaniem nabywca powinien się z nią zapoznać, czy odpowiednio zabezpiecza jego prawa.

Umowa deweloperska na co zwracać uwagę?

Choć sama ustawa i obwarowania umowy deweloperskiej, a także przymus zawarcia jej u notariusza, zwiększają bezpieczeństwo nabywców, to jednak w praktyce mogą wystąpić czynniki niekorzystne dla nabywcy. Taką sytuacją będzie np. upadłość dewelopera, wówczas nabywcy będą musieli czekać aż sąd podejmie postępowanie i wyznaczy syndyka, który będzie próbował zaspokoić roszczenia wierzycieli dewelopera. Warto więc przed przystąpieniem do umowy deweloperskiej sprawdzić wiarygodność finansową dewelopera, poprzez wgląd w sprawozdania finansowe, czy inne metody tzw. białego wywiadu gospodarczego (np. informacje KNF, UOKIK, KRS). Zaleca się też sprawdzenie opinii na temat danego dewelopera. Może się np. okazać, że realizowane przez niego inwestycje nie cieszą się solidnością i wieloletnią trwałością, albo też zasłynął już z tego, że przemycał do swoich umów klauzule niekorzystne dla kupujących.

Wśród istotnych elementów umowy należy zwrócić uwagę na:

• czy wpłaty będą dokonywane na rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty (rachunek powierniczy musi założyć każdy deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, i to na ten rachunek nabywcy dokonują wpłat) – przy otwartym bank przelewa deweloperowi pieniądze zgodnie z harmonogramem inwestycji, przy zamkniętym – jednorazowo, dopiero po przeniesieniu praw do nieruchomości na nabywcę;
• jak są uregulowane kwestie ewentualnych różnic w powierzchni budynku lub lokalu (po zakończeniu prac może się okazać, że mieszkanie ma powierzchnię np. o 2% mniejszą lub większą niż zakładano – warto przed podpisaniem umowy wyjaśnić te kwestie z deweloperem);
• jak są uregulowane warunki odstąpienia od umowy (czy są sprawiedliwe dla obu stron, czy np. deweloper może odstąpić w każdej chwili, gdy tylko nabywcy naruszą harmonogram wpłat 1 dzień, a nabywcy nie będą mieć takiej możliwości nawet przez rok opóźnienia z zakończeniem inwestycji przez dewelopera);
• czy umowa deweloperska przewiduje możliwość bezkosztowego odstąpienia od niej przez nabywcę w przypadku nieuzyskania kredytu;
• w którym momencie na nabywcę przechodzi obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem, eksploatacją i administrowaniem nieruchomością, jaka jest wysokość tych kosztów, przez kogo i jak będą rozliczane.

Umowa deweloperska koszt po połowie

Główny koszt umowy deweloperskiej stanowi taksa notarialna, która uzależniona jest od wartości (ceny) transakcji, opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy w księdze wieczystej – 200 zł oraz koszty wypisów aktu notarialnego – w praktyce najczęściej niezbędne są 4: dla nabywców, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego i Urzędu Skarbowego. Do ww. kosztów (taksa notarialna i wypisy) należy doliczyć 23% VAT.
W praktyce inwestycje deweloperów są przeprowadzane u konkretnego jednego notariusza i stawki za umowę deweloperską są z góry określone i wynegocjowane z korzyścią dla klientów.

Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy jej zawarciu, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, obciążają po równo dewelopera i nabywcę.

Umowa deweloperska a kredyt, odstąpienie od umowy deweloperskiej

Odstąpienie od umowy deweloperskiej możliwe jest także przy kredytowaniu nabycia. W odróżnieniu od finansowania ze środków własnych wymagać będzie jednak poczynienia odpowiednich uzgodnień z bankiem. Warto pamiętać, że umowa deweloperska może podlegać negocjacji – stąd można przed jej zawarciem powalczyć dla siebie o lepsze warunki. Przykładem korzystnego dla nabywcy postanowienia umownego jest dopuszczenie odstąpienia od umowy w przypadku otrzymania negatywnej decyzji kredytowej. Innym ze sposobów uniknięcia finansowych konsekwencji odstąpienia od umowy deweloperskiej może być cesja.

Cesja umowy deweloperskiej a kredyt

Cesja umowy deweloperskiej na inną osobę możliwa jest także w sytuacji, gdy nabywca posiłkował się kredytem. Wymagane będzie jedynie uzyskanie w tym zakresie odpowiedniej zgody banku i poczynienie odpowiednich ustaleń – czy wstępujący w rolę nabywcy będzie finansował się własnym kredytem hipotecznym, czy wraz cesją umowy deweloperskiej będzie zainteresowany kontynuacją kredytowania przez bank poprzedniego nabywcy.

Ustawa deweloperska wprowadza jednak pewne ograniczenia. Po pierwsze, umowa deweloperska nie może dotyczyć więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany (chyba, że cesja jest na rzecz osoby bliskiej, zaliczanej do I lub II grupy podatkowej). Drugim warunkiem jest aby w okresie 3 lat przed dokonaniem cesji, nabywca nie dokonał już przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej. Cesja umowy deweloperskiej również musi przyjąć formę aktu notarialnego.