Umowa przedwstępna u notariusza – Sosnowiec

Umowa przedwstępna u notariusza zwiększa pewność i lepiej zabezpiecza interesy stron niż umowa sporządzona w zwykłej formie. Na jej podstawie można przymusić stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej, stąd zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego ma w praktyce ostateczne skutki takie jak umowa finalna (przyrzeczona). Co powinna zawierać i ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Umowa przedwstępna u notariusza

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza? Choć w przypadku niektórych rodzajów transakcji do ich doniosłego prawnie zawarcia wymagana jest forma aktu notarialnego, to przepisy nie przewidują obowiązku zachowania takiej formy dla umowy przedwstępnej. Strony mogą więc ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Czym różni się umowa przedwstępna u notariusza? Fundamentalną różnicą jest to, że w oparciu o nią, i na podstawie art. 390 § 2 K.c., można przymusić drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli więc np. sprzedający mieszkanie po podpisaniu umowy przedwstępnej nie będzie chciał przenieść własności tej nieruchomości, to w oparciu o notarialną umowę przedwstępną jego podpis na finalnej umowie przyrzeczonej zastąpi orzeczenie sądu.

O tym jak doniosłe znaczenie ma zachowanie formy aktu notarialnego dla umów przedwstępnych przy zakupie nieruchomości potwierdza fakt, że umowa deweloperska może być zawarta wyłącznie w tej formie. Jak wiadomo proces deweloperski jest bardzo złożony, nierzadko od zawarcia umowy do realizacji inwestycji mija kilka lat, przez co bardzo niepożądanym i szkodliwym szczególnie dla inwestorów byłoby, gdyby po tak długim czasie umowa przenosząca własność miała nie dojść do skutku. By więc chronić zwłaszcza stronę kupującą, przewidziano wymóg zawarcia w formie aktu notarialnego umowy deweloperskiej, zawierającej w sobie elementy umowy przedwstępnej.

Zgodnie z art. 79 ustawy Prawo o notariacie, notariusz sporządza akty notarialne, ale również, na żądanie stron, także projekty tych aktów, oświadczeń i innych dokumentów. Oznacza to, że gdy strony umowy chcą przed zawarciem umowy głównej zawrzeć umowę przedwstępną, a nie bardzo wiedzą jak bezpiecznie to zrobić, mogą zwrócić się do notariusza o przygotowanie projektu takiej umowy.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna to umowa, poprzez którą jedna ze stron (lub obie) zobowiązuje się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc przede wszystkim:

1. Oznaczenie stron umowy

• Imiona, nazwiska (lub nazwy firm)
• Adresy zamieszkania/siedziby
• PESEL/NIP/REGON/KRS – w zależności od rodzaju podmiotu

2. Przedmiot umowy przyrzeczonej

• Dokładny opis tego, co ma być przedmiotem umowy końcowej (np. przeniesienie własności mieszkania – z adresem, numerem księgi wieczystej)
• Stan prawny i faktyczny przedmiotu (np. brak obciążeń, stan techniczny)
• Oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest zadłużona i obciążona prawami osób trzecich, a jeśli jest – zobowiązanie się do uwolnienia nieruchomości od tych obciążonej i zadłużeń w określony sposób i terminie

3. Oświadczenie o zobowiązaniu się do zawarcia umowy przyrzeczonej

• Wyraźne zobowiązanie obu stron (lub jednej, jeśli to jednostronna umowa), np. w przypadku nieruchomości – do zapłaty ceny oraz do wydania nieruchomości w określonym terminie

4. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

• Konkretna data lub sposób jej określenia (np. „w ciągu 3 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej”)

5. Cena / wynagrodzenie, zadatek lub zaliczka

• Np. cena sprzedaży nieruchomości i sposób jej zapłaty, w jakich terminach i określenie, czy jest to zadatek czy zaliczka

6. Dodatkowe postanowienia, jak:

• Kary umowne (jeśli przewidziano)
• Warunki i sposób rozwiązania umowy (jeśli strony dopuszczają taką możliwość)
• Sposób rozstrzygania ewentualnych sporów

O to, jakie dokumenty będą potrzebne do zawarcia umowy warto zapytać wprost notariusza. Ich katalog może się różnić w zależności od przedmiotu umowy, czy dotyczy np. pojazdu, czy nieruchomości – a jeśli nieruchomości, to jakiej – zabudowanej, czy nie, lokalu mieszkalnego czy spółdzielczego własnościowego prawa do takiego lokalu?

Umowa przedwstępna u notariusza koszt – notariusz Sosnowiec

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza? To zależy od wartości przedmiotu umowy, a podstawę do wyliczenia określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości RP w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przykładowo, zgodnie z § 3 pkt 5) tego rozporządzenia, dla przedmiotu umowy o wartości w widełkach od 60 tys. zł do 1 mln zł stawka wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Dla nieruchomości o wartości 500 000 zł, orientacyjny koszt umowy przedwstępnej u notariusza wygląda następująco:

I. Taksa notarialna (maksymalna) – według rozporządzenia: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł

• Nadwyżka: 500 000 zł – 60 000 zł = 440 000 zł
• 0,4% z 440 000 zł = 1 760 zł
• Razem: 1 010 zł + 1 760 zł = 2 770 zł (netto)

II. Umowa przedwstępna – zazwyczaj to maks. 50% taksy notarialnej (jeśli nie dochodzi do przeniesienia własności)

• 50% z 2 770 zł = 1 385 zł (netto)
• + 23% VAT = 318,55 zł
• Razem brutto: ok. 1 703 zł

III. Dodatkowe koszty:

Odpis aktu notarialnego: ok. 6–20 zł za stronę, zwykle ok. 100–200 zł (zależnie od liczby stron i liczby odpisów)

Szacunkowy całkowity koszt umowy przedwstępnej u notariusza dla nieruchomości o wartości 500 000 zł: ok. 1 700 – 1 900 zł brutto

Jeśli zaplanujecie Państwo zawarcie później właściwej, przyrzeczonej umowy w naszej kancelarii, odpowiednio obniżymy jej koszt, mając na uwadze zawarcie u nas umowy przedwstępnej.