Umowa przeniesienia po umowie deweloperskiej

Umowa przeniesienia własności po umowie deweloperskiej to umowa zawierana przez nabywców i dewelopera po zrealizowaniu inwestycji i odbiorze technicznym. W skrócie, to umowa, dla wykonania której zawierana jest umowa deweloperska.

Umowa przeniesienia własności a umowa deweloperska

Przeniesienie własności mieszkania od dewelopera (lub domu jednorodzinnego) na nabywcę następuje w drodze odrębnej umowy zawieranej w formie aktu notarialnego, po zakończeniu prac budowlanych i ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego (lub po wybudowaniu domu jednorodzinnego), a także po uregulowaniu należnych świadczeń pieniężnych, czyli po obustronnym spełnieniu zobowiązań, które przyjęli na siebie w umowie deweloperskiej deweloper i nabywca. Umowa deweloperska jest zatem swoistego rodzaju „umową przedwstępną”, zawierającą przyrzeczenie zawarcia umowy przenoszącej własność.

Umowa przeniesienia własności po umowie deweloperskiej na co zwrócić uwagę?

W umowie deweloperskiej strony określają istotne cechy domu jednorodzinnego lub budynku, w którym znajdować się będzie lokal mieszkalny, wybudowanego dla nabywcy. Dlatego przed podpisaniem umowy przeniesienia własności po umowie deweloperskiej należy przeprowadzić odbiór techniczny nieruchomości. W przypadku zlokalizowania wad i usterek, zawarcie umowy przenoszącej własność i przekazanie kluczy odkładane jest do czasu ich usunięcia przez dewelopera. Oczywiście możliwym rozwiązaniem jest podpisanie umowy przenoszącej, ale z zawarciem przez notariusza adnotacji na temat zidentyfikowanych wad i zobowiązaniem w akcie notarialnym dewelopera do ich usunięcia w określonym terminie, obwarowanym np. prawem nabywcy do odstąpienia od umowy. Z drugiej strony, przeniesienie własności mieszkania od dewelopera warto poprzedzić analizą umowy, czy nie zawiera ona klauzul ograniczających prawa kupującego z tytułu rękojmi.

Nierzadko zdarzają się też sytuacje, gdy metraż mieszkania różni się od przewidzianego w umowie deweloperskiej. Przed podpisaniem umowy przenoszącej własność warto i tę kwestię uregulować z deweloperem – czy jeśli oddawany lokal (dom jednorodzinny) ma większą powierzchnię to deweloper domagać się będzie dopłaty, jeśli tak, to w jakiej kwocie. A jeśli metraż okaże się mniejszy, to w jakim terminie deweloper zobowiąże się do zwrotu nadpłaty.

Umowa przeniesienia własności po umowie deweloperskiej powinna również zostać poprzedzona ustaleniami, kiedy na kupującego przechodzi obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem, eksploatacją i administrowaniem nieruchomością, jaka jest wysokość tych kosztów, przez kogo i jak będą rozliczane.

Przeniesienie własności mieszkania od dewelopera koszt

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym precyzuje, że koszt umowy deweloperskiej (taksa notarialna, wypisy aktu wydawane przy zawarciu umowy oraz koszty sądowe) ponoszą po równo nabywca i deweloper. Brak jednak uregulowań prawnych co do podziału kosztu umowy przeniesienia własności. Przyjmuje się jednak, że koszt umowy przenoszącej własność ponosi nabywca lokalu.

Przeniesienie własności mieszkania od dewelopera ma tę zaletę, że deweloper, jako podmiot trudniący się profesjonalną sprzedażą nieruchomości, występuje w zakresie tej działalności jako podatnik VAT. Zbywając nieruchomość zobowiązany jest więc odprowadzić od ceny sprzedaży VAT. A zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności opodatkowane VAT-em. Przeniesienie własności mieszkania od dewelopera pozbawione jest więc kosztu 2% PCC (liczonego od wartości nabywanej nieruchomości).

Przeniesienie własności mieszkania od dewelopera koszt (netto):

• taksa notarialna, maksymalna jej stawka wynosi od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł;

2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł;

• wypisy aktu notarialnego – 6 zł od strony;
• opłaty sądowe – ich wysokość zależy ilości dokonywanych w księdze wieczystej wpisów, ale najczęściej wahają od 200 do kilkuset złotych.

Warto pamiętać, że między umową deweloperską a przenosząca własność mogą minąć 2-3 lata, albo umowa przenosząca w ogóle nie dojść do skutku. Stąd strony ponoszą przy inwestycji deweloperskiej koszty notarialne i sądowe dwukrotnie. Do tego, jeśli dojdzie do umowy przenoszącej własność u tego samego notariusza, który sporządził umowę deweloperską, to w bonifikacie do ostatecznego kosztu umowy przenoszącej własność fakt ten może uwzględnić notariusz. Sosnowiec jest miastem, w którym każdego roku realizowanych są setki takich transakcji deweloperskich.