Umowa sprzedaży nieruchomości – Sosnowiec

Obowiązujące w Polsce prawo wymaga, aby umowa sprzedaży mieszkania / nieruchomości, zobowiązująca do przeniesienia jej własności, została zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie umowa zostanie obarczona ryzykiem nieważności, co może sprowadzić na jej strony dotkliwe konsekwencje majątkowe i prawne. Ważną, wiążącą umowę może więc sporządzić jedynie notariusz. Sosnowiec to najliczniej zamieszkane miasto Zagłębia Dąbrowskiego, w którym nasza kancelaria sporządza umowy kupna sprzedaży nieruchomości już od lat.

Umowa kupna sprzedaży nieruchomości – jakie dokumenty?

Umowa notarialna sprzedaży nieruchomości, jej ostateczny kształt, zależy od tego, co dokładnie jest przedmiotem transakcji. Czy chodzi o akt notarialny na mieszkanie będące lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość z założoną księgą wieczystą, czy o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nieruchomość zabudowaną czy niezabudowaną, a może o zwykły garaż.

Zasadniczo podstawowe dokumenty wymagane przez notariusza, a niezbędne do sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości, są takie same. Będą to:

• dokumenty potwierdzające tożsamość, dane personale stron
• akt własności nieruchomości, podstawa prawna jej nabycia przez sprzedającego
• świadectwo charakterystyki energetycznej
• zaświadczenie o ewentualnym położeniu w strefie rewitalizacji (ostatnie dwa nie dotyczą sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Umowa notarialna sprzedaży mieszkania będącego odrębnym lokalem wymagać będzie dodatkowo wypisu z rejestru lokali, przy spółdzielczym własnościowym prawie – odpowiedniego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o stanie zaległości, zobowiązań wobec spółdzielni. Umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej wymaga dostarczenia wypisu z rejestru gruntów, wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego (lub zaświadczenia o braku takiego planu) oraz zaświadczenia na temat ujęcia działki w uproszczonym planie urządzenia lasu lub decyzją starosty w zakresie zadań gospodarki leśnej. W przypadku działki zabudowanej domem lub innym budynkiem – dodatkowo potrzebny jest wypis z kartoteki budynków.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży nieruchomości?

Do obligatoryjnych elementów umowy kupna sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości należy określenie:

• stron umowy (kto jest kupującym a kto sprzedającym)
• przedmiotu transakcji i jej ceny
• terminu i sposobu płatności (gotówka, przelew, jednorazowo, w ratach, przed czy po podpisaniu aktu notarialnego, itp.)
• terminu i sposobu wydania nieruchomości.

W przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem, umowa notarialna powinna uwzględniać postanowienia i warunki umowy kredytowej, w tym zobowiązanie do ustanowienia hipoteki. A gdy nieruchomość jest już obciążona hipoteką – zgodę banku na jej spłatę i wykreślenie.

Przyrzeczona umowa sprzedaży mieszkania i umowa deweloperska

Przed zawarciem umowy przenoszącej własność (umowa przyrzeczona) strony mogą zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Jej celem jest zabezpieczenie wykonania transakcji na czas np. załatwiania formalności kredytowych przez kupującego, czy też umożliwienie sprzedającemu przeprowadzki. Może ona określać, co będzie ostatecznym przedmiotem transakcji, np. umowa sprzedaży mieszkania z wyposażeniem, czy bez, lokalu handlowego z najemcą, czy bez.

Do zawarcia umowy przedwstępnej nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Jednak sporządzona przedwstępna umowa kupna sprzedaży mieszkania u notariusza daje stronom większą pewność prawną i poczucie bezpieczeństwa. Potwierdzają to przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, które, pod rygorem nieważności, bezwzględnie wymagają zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.