Współwłasność oznacza, że prawo własności do tej samej rzeczy (np. nieruchomości) przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Problem pojawia się, gdy osobom tym trudno jest porozumieć się co do podsiadania i rozporządzania nieruchomością wspólną. Tacy współwłaściciele, zamiast drogi sądowej, mogą zdecydować się na zniesienie współwłasności u notariusza.
Zniesienie współwłasności o proces, który ma na celu zakończenie stanu, w którym jedna rzecz (np. nieruchomość, samochód, lub inny wartościowy przedmiot) jest własnością więcej niż jednej osoby. Prawo przewiduje dwa sposoby zniesienia współwłasności: przez sąd, lub na mocy porozumienia stron – w drodze umowy u notariusza. W tym ostatnim przypadku mamy do czynienia z tzw. nieodpłatnym lub odpłatnym zniesieniem współwłasności. W efekcie zniesienia współwłasności, tylko jedna z osób skumuluje w swoich rękach całość praw do nieruchomości.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że byłoby to sprzeczne z ustawą lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałoby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeśli podział nie jest możliwy, rzecz, nieruchomość, może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (poprzez zapłatę wartości wyzbywanych przez nich udziałów) albo może zostać sprzedana. Może się bowiem okazać, że żaden ze współwłaścicieli nie chce być właścicielem nieruchomości lub żaden nie posiada wystarczających do spłaty pozostałych współwłaścicieli środków. W takim przypadku sąd nakaże sprzedaż nieruchomości, a uzyskane w ten sposób środki zostaną rozdzielone między współwłaścicieli, stosownie do ich udziałów.
Współwłaściciele, którzy nie potrafią się porozumieć, lub z innych przyczyn nie chcą dalej wspólnie posiadać i zarządzać tą samą nieruchomością, podejmują się zniesienia jej współwłasności. W ramach tej instytucji prawnej możliwe jest więc zniesienie współwłasności nieruchomości każdego rodzaju: zniesienie współwłasności mieszkania, lokalu handlowego, domu, czy zniesienie współwłasności działki.
W obrocie prawnym występują dwa rodzaje współwłasności: w częściach ułamkowych i współwłasność łączna. W pierwszym przypadku każdemu ze współwłaścicieli przysługuje odrębny udział w prawie własności o określonej wartości. Każdy z nich może więc swobodnie rozporządzać swoim udziałem, w tym nawet go sprzedać bez zgody innych współwłaścicieli, co właśnie utrudnia wspólny zarząd i gospodarowanie nieruchomością. Przykładami tej drugiej są współwłasność małżeńska lub wspólników spółki cywilnej. Tu współwłaściciel nie może rozporządzać swoim udziałem, bo nie jest on określony wyodrębnioną wielkością. I to właśnie ten rodzaj współwłasności jest odpowiedzią na pytanie: kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe. Trwa ona bowiem tak długo, jak długo trwa stosunek prawny będący jej źródłem. Do jej zniesienia potrzebne jest więc ustanie małżeństwa, czy też rozwiązanie spółki cywilnej. Podsumowując, możliwe jest wyłącznie zniesienie współwłasności ułamkowej.
Dział spadku jest pierwszym krokiem, który likwiduje współwłasność wynikającą z dziedziczenia. Po jego przeprowadzeniu może się jednak okazać, że konieczne jest również zniesienie współwłasności. Dzieje się tak, gdy mimo działu spadku niektóre składniki majątku spadkowego nadal pozostają we współwłasności. Dział spadku ze zniesieniem współwłasności również może przeprowadzić notariusz. Umowa notarialna działu spadku jest jednak możliwa tylko wtedy, gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu i warunków działu spadku i mogą stawić się w kancelarii osobiście lub przez pełnomocnika. Jeśli któryś z tych warunków nie może zostać spełniony, to spadkobiercom pozostanie droga sądowa.
Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza może nastąpić nieodpłatnie. Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 19 marca 2009 r. (III CSK 307/08) przekazanie jednemu ze współwłaścicieli udziałów bez obciążania go obowiązkiem spłaty pozostałych, można kwalifikować jako umowę darowizny.
Nieodpłatne zniesienie współwłasności oznacza, że współwłaściciele dzielą wspólną rzecz w taki sposób, że żadna ze stron nie ponosi kosztów w postaci spłat czy dopłat na rzecz innych współwłaścicieli. Taki podział może być dokonany zarówno za porozumieniem stron (np. nieodpłatne zniesienie współwłasności u notariusza) lub na drodze sądowej.
Koszty zniesienia współwłasności ponoszą zwykle wszyscy współwłaściciele, proporcjonalnie do swoich udziałów w nieruchomości, chyba że strony postanowią inaczej. Dokładny podział kosztów może zależeć od trybu zniesienia współwłasności oraz ewentualnych ustaleń między współwłaścicielami. Często koszty zniesienia współwłasności przyjmuje na siebie osoba, na rzecz której dokonywane jest przysporzenie, a zatem ta, która otrzymuje korzyść z tytułu zniesienia współwłasności, osoba, która domagała się zniesienia. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by strony umówiły się, że poniesie je kto inny, albo że poniosą je solidarnie w równej wielkości, co będzie szczególnie uzasadnione, gdy zniesienie nastąpi z wyrównaniem, spłatą pozostałych współwłaścicieli.
Dobrze mieć nieruchomość, jednak niekoniecznie wspólnie z innymi osobami. Czasami, z różnych względów, lepszą decyzją jest zniesienie współwłasności niż dalsze tkwienie w trudnych relacjach z pozostałymi współwłaścicielami, wymuszające konieczność uzyskiwania ich zgody na strategiczne decyzje związane z nieruchomością. W ramach usługi „zniesienie współwłasności u notariusza Sosnowiec”, mogą Państwo skorzystać z naszego wieloletniego doświadczenia i rozwiązać problem współwłasności, bez potrzeby podejmowania trudnego i stresującego postępowania przed sądem.
Umów się na wizytę za pomocą formularza, lub
skontaktuj się telefonicznie.
Notariusz Grzegorz Bańdo
Notariusz Jan Bańdo
