Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania?

Zakup/sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością podjęcia określonych kroków. Najczęściej klienci naszej kancelarii zadają pytanie: „kupno mieszkania jakie dokumenty do notariusza?” czy też „jakie przy sprzedaży mieszkania dokumenty do notariusza?” – w zależności od tego, czy w sprawie formalności z kancelarią kontaktuje się nabywca czy zbywca nieruchomości. Poniżej wyjaśniamy, jakie dokumenty są niezbędne przy sprzedaży mieszkania (zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym), a także w sytuacji obciążenia hipoteką i sprzedaży udziałów. Komplet niezbędnych dokumentów pozwoli na sprawnie przejście wszystkich formalności przy sprzedaży mieszkania i finalizację transakcji.

Jakie dokumenty potrzebne są do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym?

Przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego podstawowymi dokumentami są dowody tożsamości osób biorących udział w transakcji oraz dokumenty potwierdzające stan prawny lokalu. Niezbędne są więc:

• Dowody osobiste (lub paszporty) sprzedającego i kupującego;
• Wypis z księgi wieczystej (KW) lokalu – pozwalają sprawdzić obciążenia nieruchomości (czasem wystarczy sam numer, bo notariusz może pobrać wypis z Internetowego Rejestru Ksiąg Wieczystych);
• Tytuł własności mieszkania – dokument potwierdzający, w jaki sposób sprzedający nabył lokal; zazwyczaj jest to odpis aktu notarialnego kupna-sprzedaży, darowizny bądź postanowienie sądu o nabyciu spadku. W przypadku spadku potrzebny jest akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu w podatku od spadków i darowizn;
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach – wydawane przez spółdzielnię mieszkaniową lub wspólnotę. Potwierdza, że sprzedający nie zalega z czynszem czy innymi opłatami administracyjnymi;
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu – wydawane przez urząd gminy/miasta. Przy zakupie/sprzedaży mieszkania wskazane jest, aby nikt nie był w nim zameldowany;
• Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu (tzw. certyfikat energetyczny);
• Akt małżeństwa/rozdzielności majątkowej – notariusz pyta o stan cywilny stron. Jeśli sprzedający miał zawartą intercyzę, należy dołączyć odpis aktu notarialnego o rozdzielności majątkowej;
• Pełnomocnictwo notarialne – jeśli któraś ze stron (kupujący lub sprzedający) będzie działać przez pełnomocnika, musi on przedstawić wypis aktu notarialnego udzielającego pełnomocnictwa;
• Zgoda małżonka – jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, a oboje nie stają do aktu, sprzedający powinien przedstawić pisemną zgodę współmałżonka na zbycie nieruchomości (najlepiej potwierdzoną notarialnie);
• Inne dokumenty – wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków, a w przypadku sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego – zaświadczenie spółdzielni potwierdzające przysługujące spółdzielcze prawo do lokalu, jego powierzchnię i brak zadłużenia.

Dostarczone do kancelarii notarialnej dokumenty przyspieszają transakcję sprzedaży. Dzięki temu notariusz może rzetelnie ustalić stan prawny lokalu i zabezpieczyć interesy obu stron przed sporządzeniem aktu.

Jakie dokumenty potrzebne są do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym?

Zakup z rynku pierwotnego dotyczy kupna mieszkania od dewelopera. W takim przypadku kupujący przedstawia przede wszystkim dowód osobisty, natomiast deweloper, jako sprzedający, ma obowiązek dostarczyć niezbędne dokumenty techniczno-prawne. Do aktu notarialnego transakcji na rynku pierwotnym zazwyczaj trzeba przygotować:

• Dowód tożsamości stawających do aktu;
• Wypis z księgi wieczystej (KW) nieruchomości – potwierdza, że deweloper ma prawo do gruntu i lokali;
• Rzut mieszkania (plan lokalu) z opisem;
• Pozwolenie na użytkowanie budynku (lub zaświadczenie o braku sprzeciwu do użytkowania) – dokument administracyjny potwierdzający, że budynek (w którym znajduje się mieszkanie) jest oddany do użytku;
• Zaświadczenie o samodzielności lokalu – dokument wydany przez odpowiedni organ (starostwo powiatowe, urzędy miast na prawach powiatu, lub urzędy dzielnicowe m.st. Warszawy) poświadczający, że lokal jest samodzielną nieruchomością, mogącą być przedmiotem sprzedaży;
• Wypisy z kartoteki lokali, budynków i gruntów – niezbędne do założenia/uzupełnienia księgi wieczystej;
• Podstawa nabycia nieruchomości przez dewelopera – np. akt notarialny kupna gruntu przez dewelopera, umowa itp., stanowiąca potwierdzenie własności gruntów i praw do inwestycji;
• Świadectwo charakterystyki energetycznej – deweloper zobligowany jest przedstawić certyfikat energetyczny dla lokalu lub budynku;
• Inne dokumenty – zwykle wymagane od dewelopera są również: aktualny odpis z KRS (ew. inny rejestr przedsiębiorców), NIP/REGON firmy oraz ewentualnie uchwała organu spółki wyrażająca zgodę na sprzedaż lokalu;
• Oświadczenia i umowy kredytowe – jeśli deweloper korzysta z kredytu budowlanego lub kupujący posiłkuje się kredytem, do aktu mogą być potrzebne informacje o finansowaniu, np. zaświadczenie bankowe o udzielonym kredycie oraz sama umowa kredytowa kupującego;
• Przedwstępna umowa deweloperska.

Jakie dokumenty potrzebne są do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką?

Jeśli sprzedawane mieszkanie jest obciążone hipoteką, lista dokumentów się rozszerza. Oprócz ww. niezbędne mogą być:

• Zaświadczenie z banku sprzedającego – powinno zawierać aktualny stan zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę oraz zobowiązanie banku do wykreślenia hipoteki po spłacie, oraz numer konta, na które sprzedający może wpłacić środki na spłatę kredytu;
• Umowa kredytowa sprzedającego – często bywa potrzebna do wglądu, by notariusz wiedział, na jakich warunkach działa hipoteka;
• Dokumenty kupującego przy kredycie – jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, do aktu notarialnego mogą być dołączone: umowa kredytowa kupującego oraz zaświadczenie banku o udzieleniu kredytu.

Pozostałe dokumenty do aktu notarialnego sprzedaży mieszkania

Oprócz ww., niezbędnych do kupna mieszkania dokumentów do notariusza, w niektórych sytuacjach mogą być również potrzebne:

• Zaświadczenie z urzędu skarbowego – gdy mieszkanie zostało nabyte w drodze darowizny lub spadku po 2007 roku, sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie z urzędu skarbowego o opłaceniu lub zwolnieniu z podatku od darowizny/spadku;
• Akt urodzenia lub małżeństwa – jeśli transakcję zawiera osoba niezamężna albo rozwiedziona, dodatkowe dokumenty mogą być potrzebne w wyjątkowych sytuacjach (np. pełnomocnictwo do zawarcia umowy od osoby niepełnoletniej);
• Dokumenty firmowe – gdy kupującym lub sprzedającym jest spółka, notariusz będzie potrzebował pełnej dokumentacji rejestrowej przedsiębiorstwa (np. odpis z KRS, NIP/REGON) oraz danych osób reprezentujących spółkę;
• Dokumenty planu zagospodarowania lub warunków zabudowy – jeżeli nabywane mieszkanie ma dodatkową działkę, może być potrzebny wypis z MPZP lub warunków zabudowy.
• Pełnomocnictwo notarialne – o którym wspomniano wcześniej – jeśli któraś ze stron korzysta z pomocy pełnomocnika, potrzebny jest odpowiedni akt notarialny pełnomocnictwa.

Sprzedaż udziałów w mieszkaniu – dokumenty

Sprzedaż udziału w mieszkaniu odbywa się podobnie jak sprzedaż całej nieruchomości, jednak z uwzględnieniem specyfiki ułamkowego prawa własności. W praktyce potrzebne będą:

• Akt notarialny potwierdzający tytuł do udziału – np. akt darowizny, postanowienie sądu stwierdzające nabycie udziału w spadku;
• Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty – jeśli przedmiotem sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo;
• Wypis z księgi wieczystej;
• Zaświadczenie o braku zadłużenia mieszkania;
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego – jeśli udziały były nabyte w drodze darowizny lub spadku, należy przedłożyć zaświadczenie o uregulowaniu podatku;
• Pozostałe dokumenty – wymienione wyżej, np. zgoda małżonka, pełnomocnictwo, dokumenty spółki, tak jak przy zwykłej sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż mieszkania – notariusz Sosnowiec

Kancelaria Notarialna Bańdo w Sosnowcu posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze transakcji nieruchomościowych. Jesteśmy rodzinną kancelarią, działającą nieprzerwanie od lat 60. XX wieku. Specjalizujemy się w czynnościach notarialnych związanych z obrotem nieruchomościami – w naszym dorobku znalazło się już wiele umów sprzedaży i darowizn gruntów, domów i mieszkań z całego woj. śląskiego. Dzięki temu, jak i dogłębnej znajomości przepisów, możemy zapewniać naszym klientom najwyższej klasy rzetelną, profesjonalną obsługę.