Służebność drogi u notariusza

Posiadacze i właściciele nieruchomości niemających dostępu do drogi publicznej mogą żądać od sąsiadów ustanowienia służebności dojazdu. Służebności drogi można dochodzić przed sądem, ale umowa służebności może też zostać zawarta u notariusza, bez konieczności wizyty w sądzie.

Służebność drogowa

Art. 145 Kodeksu cywilnego zawiera przepisy regulujące tzw. służebność drogi koniecznej. Jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich, za wynagrodzeniem, ustanowienia potrzebnej służebności drogowej. To jedna z najczęściej spotykanych w obrocie prawnym służebność gruntowa. Ale ustanowienia drogi koniecznej może żądać nie tylko właściciel, również samoistny posiadacz nieruchomości, w ramach służebności osobistej. Instytucja służebności osobistej tym różni się od służebności gruntowej, że przysługuje wyłącznie danej osobie posiadającej nieruchomość. Jest niezbywalna i wygasa wraz z jego śmiercią. Służebność gruntowa jest prawem niejako nierozerwalnie złączonym z nieruchomością, stąd przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej (władnąca to ta, która potrzebuje dostępu do drogi). Nie wygasa z jego śmiercią, a przechodzi na następców prawnych.

Umowa służebności drogi u notariusza

Przeprowadzenie drogi koniecznej musi nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi (nieruchomości władnącej) oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi stronami nie dojdzie do porozumienia, przeprowadzenie drogi zarządzi sąd. By uniknąć drogi sądowej lepiej dla wszystkich jest osiągnąć porozumienie i ustanowić służebność drogi u notariusza. To jedyna (nie licząc zasiedzenia i rzadkich przypadków wydania decyzji administracyjnej – wywłaszczenia) pozasądowa możliwość ustanowienia służebności drogowej. Jak wspomniano, służebność drogi koniecznej to ograniczone prawo rzeczowe, a zgodnie z art. 245 § 1 Kodeksu cywilnego, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. A to oznacza, że umowa służebności, służebność drogi, może być ustanowiona wyłącznie w formie aktu notarialnego. Polega to na złożeniu oświadczenia w formie tego aktu, przez osobę ustanawiającą służebność, o jej ustanowieniu na rzecz innej osoby. W praktyce do umowy stają wszystkie zainteresowane strony. Co powinno się znaleźć w umowie służebności:

• oświadczenie o ustanowieniu służebności i opis na czym służebność polega, jej zakres;
• określenie czy jest to służebność gruntowa czy osobista;
• ustalenie, czy służebność drogi ma charakter nieodpłatny czy odpłatny (jeśli tak, to należy określić jaka opłata za służebność przejazdu należeć się będzie właścicielowi nieruchomości obciążonej od właściciela/posiadacza nieruchomości władnącej).

Do sporządzenia umowy potrzebne będą wypisy z rejestru gruntów obu nieruchomości.

Zmiana umowy służebności

Umowa o służebność drogi może zostać zmieniona. Stosownie do art. 291 k.c., powołując się na ważną potrzebę gospodarczą, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Jak widać uprawnienie do zmiany umowy służebność dojazdu zostało przyznane w tym przepisie wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej. Do tej kwestii odniósł się Sąd Najwyższy, wyrażając tezę, że: „Ponieważ z art. 145 k.c. wynika, że drogę konieczną ustanawia się wtedy gdy nieruchomość władnąca nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarczych, a więc ustanowienie takiej drogi staje się uzasadnione również wtedy, gdy dostęp wprawdzie istnieje ale, nie jest odpowiedni. W takim przypadku powstaje sytuacja wypełniająca hipotezę art. 145 § 1 k.c., co uzasadnia wystąpienie przez właściciela nieruchomości władnącej z wnioskiem o ustanowienie nowej drogi koniecznej, zapewniającej odpowiednie połączenie z drogą publiczną. Taka sprawa, choć w sensie materialnym stanowi sprawę o zmianę treści lub sposobu wykonywania drogi koniecznej, jest w istocie sprawą o ustanowienie służebności i podlega przepisom postępowania nieprocesowego” (postanowienie z dnia 27 maja 2021 r., sygn. I CZ 19/21).

Ustanowienie służebności drogi – notariusz Sosnowiec

Nasza kancelaria notarialna już od dziesięcioleci pomaga właścicielom i posiadaczom nieruchomości w uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości, nie tylko na terenie powiatu i miasta Sosnowiec, ale także w sprawach wykraczających terytorialnie znacznie dalej. Ustanowenie służebności nie jest czynnością prostą, bowiem wymaga pogodzenia potrzeb właścicieli nieruchomości potrzebujących dostępu do drogi dojazdowej z potrzebą ochrony ograniczanego prawa własności właścicieli nieruchomości obciążanych. W takich sprawach szczególną rolę odgrywa doświadczenie przy sporządzaniu tego rodzaju umów. Umowa służebności drogi koniecznej, inaczej zwana – umową o służebność dojazdu – stanowi podstawę wpisu służebności do księgi wieczystej obu nieruchomości.