Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – czy warto zawierać ją u notariusza?

Umowa przedwstępna to często pierwszy formalny krok w procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Choć prawo dopuszcza jej zawarcie w zwykłej formie pisemnej (cywilnoprawnej),
w wielu sytuacjach forma notarialna daje znacznie silniejszą ochronę obu stronom transakcji.

Czym jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości. Określa ona najważniejsze warunki transakcji: cenę, termin zawarcia umowy właściwej oraz zasady rozliczenia zadatku lub zaliczki.

Forma zwykła a forma notarialna

Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej ma skutek jedynie zobowiązujący, jeśli jedna ze stron się z niej wycofa, druga strona może dochodzić wyłącznie odszkodowania. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje natomiast tzw. skutek silniejszy – uprawniona strona może domagać się przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli drugiej strony, co znacznie zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

Umowa przedwstępna u notariusza – najważniejsze zalety

• Większa ochrona kupującego: jeśli umowa spełnia wymagania dotyczące formy, można dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, gdy druga strona uchyla się od jej podpisania.
• Bezpieczeństwo transakcji: notariusz weryfikuje tożsamość stron oraz dokumenty i stan prawny nieruchomości.
• Mniejsze ryzyko wycofania się sprzedającego: zawarcie umowy w formie aktu notarialnego daje kupującemu silniejszą ochronę, gdy sprzedający nie chce później sfinalizować transakcji.
• Jasne warunki zakupu: w umowie można precyzyjnie określić m.in. cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży oraz pozostałe ustalenia stron.

Zadatek czy zaliczka – kluczowa różnica

W umowach przedwstępnych strony często wpłacają określoną kwotę tytułem zabezpieczenia. Warto pamiętać, że zadatek i zaliczka to instytucje o odmiennych skutkach prawnych. Jeśli od umowy odstąpi kupujący, zadatek zwykle przepada na rzecz sprzedającego; jeśli odstąpi sprzedający, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Zasady działania zadatku są wprost i szczegółowo opisane w Art. 394 Kodeksu cywilnego. Zaliczka natomiast, w razie niedojścia transakcji do skutku, podlega zwrotowi w pierwotnej wysokości, niezależnie od tego, która strona odstąpiła od umowy.

Ochrona interesów obu stron

Forma notarialna umowy przedwstępnej pozwala precyzyjnie określić warunki transakcji, terminy oraz konsekwencje niewykonania zobowiązania. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, dba o to, aby zapisy umowy były zgodne z prawem i jednoznaczne dla obu stron, co ogranicza ryzyko późniejszych sporów.

Kiedy forma notarialna jest szczególnie wskazana

Forma notarialna umowy przedwstępnej nabiera szczególnego znaczenia przy transakcjach finansowanych kredytem hipotecznym, gdzie od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej mija zwykle kilka tygodni lub miesięcy potrzebnych na procedurę bankową. W tym okresie kupujący ponosi ryzyko, że sprzedający zmieni zdanie lub sprzeda nieruchomość innej osobie. Silniejszy skutek umowy notarialnej pozwala skutecznie zabezpieczyć interes kupującego na czas trwania procedury kredytowej. Podobnie sprzedający zyskuje pewność, że transakcja faktycznie dojdzie do skutku w ustalonym terminie.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Dodatkową korzyścią wynikającą z notarialnej formy umowy przedwstępnej jest możliwość ujawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej prowadzonej dla konkretnej nieruchomości. Taki wpis skutkuje tym, że roszczenie staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, co dodatkowo zabezpiecza kupującego, nawet gdyby sprzedający próbował zbyć nieruchomość osobie trzeciej przed finalizacją transakcji.

Podsumowanie

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego to rozwiązanie, które warto rozważyć zwłaszcza przy transakcjach o wysokiej wartości lub długim okresie oczekiwania na finalizację, na przykład związanym z uzyskaniem kredytu hipotecznego. 

Zapraszamy do naszej kancelarii, aby wspólnie ustalić najbezpieczniejszą formę zabezpieczenia planowanej transakcji.

Kancelaria Notarialna, Jan Bańdo, Grzegorz Bańdo  |  Aleja Zwycięstwa 4/IIC, 41-200 Sosnowiec  |  tel. (+48) 32 266 05 29