Umowa przedwstępna – zaliczka czy zadatek?

Co przepada zaliczka czy zadatek? Która forma jest lepsza? Umowa przedwstępna to umowa zawierana celem zabezpieczenia umowy głównej (przyrzeczonej). Dla zwiększenia tego zabezpieczenia jedna ze stron wpłaca drugiej określoną sumę pieniędzy w formie zaliczki lub zadatku. Wybór formy ma doniosłe znaczenie, bowiem w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej zaliczka zasadniczo będzie podlegać zwrotowi a zadatek nie. Dlaczego jedni decydują się na wybór zaliczki, a inni wybierają zadatek?

Umowa przedwstępna

Sosnowiec to miasto, w którym podobnie jak w innych większych ośrodkach w Polsce, ceny nieruchomości rosną z dnia na dzień, ale rośnie również liczba nowych obiektów i lokali. Jak każda aglomeracja Sosnowiec ma też swoje granice a w nich gorsze i lepsze lokalizacje.

Wszystko to sprawia, że w wolnorynkowych warunkach sprzedający jednego dnia mogą umówić się na sprzedaż mieszkania określonemu nabywcy, a drugiego dnia sprzedać je temu, kto da więcej. Podobnie kupujący, którzy w jednej chwili mogą zrezygnować z zakupu danego lokalu tylko dlatego, że znaleźli nieruchomość w lepszej cenie lub lokalizacji.

By ograniczyć negatywne skutki tego zjawiska, zarówno sprzedający i kupujący decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej (np. hipotetycznie sprzedający w czasie, w którym „trzymał” mieszkanie dla kupujących, mógł stracić wielu innych zdecydowanych klientów, a po rezygnacji kupujących teraz ma problem ze znalezieniem nabywcy, bo obok powstała nowa, konkurencyjna inwestycja; z drugiej strony, kupujący mogli poświęcić czas i pieniądze na opłaty manipulacyjne przy staraniu się o kredyt, wypowiedzieć umowę swojego najmu, a nagle okazuje się, że poszukiwania mieszkania, które chcieli nabyć, muszą rozpocząć od nowa, muszą wynająć inne droższe mieszkanie, wpłacić kaucję).

 W uproszczeniu, umowa przedwstępna ma sprawić, że do czasu gdy strony będą gotowe do zawarcia umowy przenoszącej własność (kupujący mogą potrzebować czasu na załatwienie kredytu, sprzedający może potrzebować czasu na wyprowadzkę), będą mogły czuć się bezpiecznie, że zgodnie ustalone warunki transakcji nie ulegną zmianie. Umowa przedwstępna (nazywana również przez niektórych potocznie „wstępna umowa kupna sprzedaży”) stosowana jest nie tylko w transakcjach nieruchomościowych. Nic nie stoi na przeszkodzie by zabezpieczyć nią nabycie auta, dzieła sztuki, czy innej ruchomości.

Powstaje jednak pytanie – co sprawi, że mimo zawarcia umowy przedwstępnej właściciel nie sprzeda rzeczy komuś innemu, a nabywca nie kupi innego mieszkania? Tu właśnie pojawia się zadatek i zaliczka, które stanowią namacalne, finansowe zabezpieczenie transakcji.

Zadatek – przedwstępna umowa zadatkowa

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, zadatek ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Co to oznacza? Jeśli np. kupujący wpłaca zadatek na mieszkanie w wysokości 40 000 zł, a następnie do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z jego winy, wówczas sprzedający ma prawo te 40 000 zł zatrzymać. Jeśli natomiast to sprzedający wycofa się z transakcji, wówczas musi wypłacić kupującemu 80 000 zł (40 000 zł zwrócić plus ponieść taką samą „karę” 40 000 zł, jaka groziła kupującemu).

Zadatek pełni więc swojego rodzaju funkcję kompensacyjną, odszkodowawczą, pokrywającą ewentualne szkody (wspomniane wyżej negatywne skutki), jakie każda ze stron poniosła wskutek tego, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet końcowej ceny transakcji. Zadatek nie jest więc żadną formą jakiejś dodatkowej opłaty.

Co ważne: zadatek uiszczany przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet ceny dopiero gdy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o wyraźne podkreślenie wspomnianej, kompensacyjnej roli zadatku, także gwarancyjnej, zabezpieczającej prawidłowe wykonanie umowy. Dopiero gdy ta dojdzie do skutku, wówczas zadatek może być traktowany jako element ceny sprzedaży.

Przepisy Kodeksu cywilnego wyraźnie wskazują, że zadatek powinien zostać zwrócony jeśli strony zgodnie rozwiążą umowę. Oczywiście w tej sytuacji odpada też obowiązek sprzedającego do zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. To samo dotyczy przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które obie ponoszą odpowiedzialność. W pewnych okolicznościach po wpłaceniu przy umowie przedwstępnej zadatku, może się później przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność okazać, że zaliczenie kwoty zadatku na poczet ceny nie jest możliwe – wówczas zadatek również podlega zwrotowi.

Umowa zadatkowa

Umowa przedwstępna powinna zawierać wyraźne wskazanie, że wpłacana przez jedną ze stron kwota celem zabezpieczenia wykonania umowy stanowi zadatek. Można w umowie nawet przywołać dokładną treść art. 394 § 1-3 k.c. regulującego instytucję zadatku. Nie sporządza się odrębnej „umowy o zadatek”, choć można dopuścić sytuację, gdy po zawarciu umowy bezzadatkowej, strony zdecydują się ją aneksować, uzupełnić właśnie dodatkową umową o zadatku.

Zaliczka – umowa przedwstępna

Zaliczka tym różni się od zadatku, że w przypadku gdy nie dojdzie zawarcia umowy przyrzeczonej, podlega zwrotowi bez dodatkowych konsekwencji. Po co więc w ogóle ktoś miałby zastanawiać się nad wpłatą zaliczki zamiast zadatku? Zaliczka to po prostu łagodniejsza forma zabezpieczenia. Choć pozbawiona doniosłych walorów zadatku, to czasem jest dla stron wystarczająca dla zabezpieczenia umowy – może dawać sprzedającemu wystarczające przekonanie o poważnych intencjach nabywcy. Kupujący wybierają też zaliczkę, gdy nie są w 100% pewni decyzji o inwestycji, albo np. nie są pewni co do swoich zdolności finansowych do jej finalizacji. Wówczas, w obawie ewentualnej utraty pieniędzy w konsekwencji zadatku, decydują się na wpłatę zaliczki, przyjmując ryzyko, że sprzedający będzie mógł ją zwrócić i sprzedać przedmiot umowy przedwstępnej komuś innemu.

Zaliczka bezzwrotna

Czy może być zaliczka bezzwrotna? Mając na uwadze powyższe rozróżnienie na zadatek i zaliczkę odpowiedź brzmi – „nie”. Bowiem w uproszczeniu, zaliczka bezzwrotna to zadatek. Chodzi o zaliczkę wpłacaną przy umowach przedwstępnych, inaczej bowiem należy rozpatrywać zaliczkę pobraną np. przez wykonawcę robót, a którą wykonawca będzie mógł zatrzymać w przypadku gdy zleceniodawca z własnej winy wycofa się z realizacji pełnego zlecenia. Wówczas taka zatrzymana zaliczka będzie pełnić raczej funkcję wynagrodzenia częściowego za wykonane już prace.

Co przepada zaliczka czy zadatek?

Podsumowując, na zadane na wstępie pytanie – czy zaliczka czy zadatek jest bezzwrotny? odpowiedź brzmi – zadatek. To pytanie zadawane przez kupujących, osób które wpłaciły zadatek, bowiem sprzedający, osoba która otrzymała zadatek, w razie niewykonania przez siebie umowy będzie musiała otrzymany zadatek zwrócić – i to w podwójnej wysokości.

 Warto w tym miejscu nadmienić, że z uwagi chociażby na swobodę umów, nie jest niemożliwym takie ukształtowanie umowy przedwstępnej, by wpłacony zadatek mógł za zgodnym porozumieniem stron, i w ustalonych wspólnie okolicznościach, pełnić rolę zwrotnej zaliczki. Kiedy tak będzie? Mając na uwadze realia i praktykę np. rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych, sprzedający mogą się zgodzić na postanowienie, zgodnie z którym zadatek będzie pełnić rolę zaliczki w sytuacji, i tylko w sytuacji, gdy powodem nieprzystąpienia przez kupujących do zawarcia umowy przenoszącej własności będzie nieuzyskanie przez nich kredytu. Przy zawieraniu takich transakcji największe obawy kupujących dotyczą właśnie tego, czy po zawarciu umowy przedwstępnej i wpłacie zadatku otrzymają pozytywną decyzję kredytową z banku. Mimo bowiem wstępnych opinii i deklaracji banku, może się później okazać, że ostateczna decyzja kredytowa będzie odmowna, choćby z uwagi na zmianę sytuacji życiowej kredytobiorców. Oczywiście tylko wolą sprzedających jest, czy na taki „wyjątkowo zwrotny zadatek” się zgodzą.

Umowa przedwstępna – notariusz Sosnowiec

Co lepsze przy umowie przedwstępnej – zaliczka czy zadatek? Klientom naszej kancelarii na to pytanie odpowiadamy sugestią, by zastanowili się jak ważna jest dla nich zawierana transakcja i jak bardzo chcą ją zabezpieczyć. Z punktu widzenia kupujących nie w pełni zdeterminowanych do jej finalnego przeprowadzenia, lub/i obawiających się o to, czy zdołają zawrzeć umowę główną (przyrzeczoną), lepsza będzie zaliczka (np. umowa zaliczki na zakup działki). W sytuacji bowiem wycofania się z transakcji po umowie przedwstępnej, odzyskają wpłacane w ramach zaliczki pieniądze. Minus – przy wpłacie „tylko” zaliczki ryzykują tym, że jedynie przysłowiowe „słowo honoru” sprzedającego chroni ich przed zawarciem przez niego umowy przenoszącej własność z kimś innym, np. który da więcej. A przed tą ostatnią sytuacją lepiej chroni zadatek. Im więcej wpłaconego zadatku, tym więcej musiałby ten „ktoś inny” zapłacić sprzedającemu, by opłacało mu się zrywać umowę przedwstępną, ponosząc przy tym ciężar konieczności zwrotu podwójnego zadatku.

Podobnie jest po stronie sprzedającego. On sam musi zdecydować, czy woli większe bezpieczeństwo wykonania umowy, czy woli nie być związanym żadnym finansowym zobowiązaniem zadatkowym, i móc do ostatniej chwili czekać na lepszą ofertę kupna. On także musi pamiętać, że dla niego to również miecz obosieczny. Klientom, którzy wpłacili tylko zaliczkę łatwiej będzie się bowiem z umowy wycofać, jeśli nie będzie im grozić utrata zadatku. Dlatego przy istotnych, angażujących znaczące środki, transakcjach, rozważając np. zaliczka czy zadatek na mieszkanie?, lepiej zdecydować się na zadatek.