Ustanowienie hipoteki samemu czy przez notariusza?

Jednym z warunków udzielenia kredytu lub pożyczki (zwłaszcza na zakup nieruchomości) jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku (lub innego podmiotu). Rozważający ustanowienie hipoteki samemu czy przez notariusza najczęściej wybierają tę drugą opcję. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta – bo możliwe jest ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym, a więc od razu przy podpisaniu umowy będącej źródłem zobowiązania hipotecznego, bez konieczności samodzielnego załatwiania formalności w sądzie.

Ustanowienie hipoteki

Hipoteka to powszechnie stosowany w Polsce sposób zabezpieczenia wierzytelności (np. spłaty pożyczki, kredytu). Polega na obciążeniu nieruchomości (należącej do tego, kto zaciąga kredyt) prawem, na mocy którego wierzyciel (ten, który kredytu udziela) może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości, bez względu na to, czy nieruchomość zmieni właściciela i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami osobistymi. Oprócz nieruchomości (domów, mieszkań, gruntów, budynków), ustanowienie hipoteki możliwe jest na:

• użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie
• spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
• wierzytelności zabezpieczonej hipoteką – tzw. subintabulat, czyli potocznie „hipoteka na hipotece” (przykład: wierzyciel A pożycza pieniądze dłużnikowi B pod hipotekę na nieruchomości B1; wierzyciel A może później zaciągnąć kredyt u wierzyciela C i jako zabezpieczenie zaproponować hipotekę na wierzytelności należnej od B, a zabezpieczonej na nieruchomości B1).

Wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości dokonuje sąd, także gdy obciążone ma zostać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli dla tego prawa (albo dla nieruchomości) nie została założona księga wieczysta, należy złożyć wniosek o jej założenie. Subintabulat wpisuje się w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej pierwszą hipoteką

Hipoteka bankowa

W praktyce najczęściej spotykanym jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku, bo to właśnie banki udzielają znacznej wartości kredytów na zakup nieruchomości, których spłata rozłożona jest na wiele lat. To standardowy sposób zabezpieczenia spłaty kredytu. Dzięki hipotece bank zyskuje prawo do dochodzenia roszczeń z nieruchomości, jeżeli kredytobiorca przestanie spłacać swoje zobowiązania. Daje mu pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości, nawet jeśli zostanie sprzedana.

Jakie dokumenty?

Do ustanowienia hipoteki u notariusza, oprócz danych osobowych i dokumentu tożsamości, a w przypadku firmy – jej nazwy, adresu siedziby i numeru NIP, REGON, KRS, statutu, aktu założycielskiego lub umowy spółki i wymaganych uchwał oraz zgód, potrzebne będzie:

• podstawa nabycia obciążanej hipoteką nieruchomości (np. wypis aktu notarialnego umowy nabycia)
• zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego w zakresie zobowiązania w podatku od spadków i darowizn (jeśli jest ku temu podstawa)
• dokument potwierdzający zobowiązanie do ustanowienia hipoteki
• ewentualny wypis umowy majątkowej, jeśli została zawarta przez zobowiązującego się do ustanowienia hipoteki, oraz w zależności od rodzaju obciążanej nieruchomości/prawa:

• wypis z rejestru gruntów (w przypadku obciążania hipoteką działki)
• wypis z kartoteki budynków (gdy działka jest zabudowana)
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu w tej spółdzielni.

Ustanowienie hipoteki samemu czy przez notariusza

Zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego, do ustanowienia hipoteki konieczne jest oświadczenie właściciela nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Z takim oświadczeniem, najczęściej wyrażonym w umowie o kredyt hipoteczny z bankiem, można się samemu udać do sądu, uiścić opłatę i załatwić wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jednak w praktyce, jako że ustanowienie hipoteki stanowi warunek zawarcia umowy i udzielenia kredytu, hipotekę ustanawia się w akcie notarialnym podczas podpisywania umowy u notariusza, który załatwi za nas wszystkie formalności w sądzie.  Niektóre banki wręcz wymagają, by hipoteka była ustanowiona w formie aktu notarialnego, choć formalnie nie mają takiego obowiązku. Bank chce mieć pewność, że zabezpieczenie będzie skuteczne i kompletne — więc dla własnej ochrony może żądać pełnego aktu notarialnego.

Koszt ustanowienia hipoteki u notariusza

Taksa notarialna ustalana jest indywidualnie zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości RP z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie jej maksymalnych stawek, i zasadniczo dla ustanowienia hipoteki wynosi połowę standardowej stawki. Zasadniczo, bowiem dla ustanowienia hipoteki w akcie notarialnym w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą, maksymalna stawka wynosi 1/4 stawki.

Klienci naszej kancelarii, dokonujący umowy sprzedaży, za ustanowienie hipoteki w tym akcie zapłacą 200 zł netto dodatkowo do taksy notarialnej.

Do kosztów ustanowienia hipoteki należy doliczyć:

• koszty sądowe założenia księgi wieczystej (jeśli jej brak) – 150 zł.
• podatek od czynności cywilnoprawnych – 19 zł dla hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o nieokreślonej wysokości lub 0,1% od wartości zabezpieczonej wierzytelności, gdy wartość ta jest określona;
• taksa notarialna za wypisy aktu notarialnego w wysokości 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę
• koszty sądowe za wpis hipoteki w księdze wieczystej – 200 zł